Fra den 1. maj i år er loven om tilstandsrapporter i forbindelse med salg af ejerboliger blevet ændret.
Nu skal tilstandsrapporten også indeholde en gennemgang af elinstallationerne.
Siden 1996 har sælger af en ejerbolig eller et sommerhus ved at præsentere sin køber for en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring og ved at tilbyde at betale halvdelen af præmien for ejerskifteforsikringen kunnet slippet for ansvar for fysiske mangler ved ejendommen.
Da loven blev indført i 1996 var formålet bl.a. at undgå de mange retssager, der blev ført mellem køber og sælger om fejl og mangler ved huse. Sælgerne skulle have større sikkerhed for, at de ikke efter handlen blev udsat for krav om prisnedsættelse eller erstatning p.gr.a. mangler, og køberne skulle have mulighed for at tegne en forsikring, der dækkede skjulte fejl og mangler, som ikke var blevet opdaget i forbindelse med tilstandsrapporten.
Næsten alle sælgere af enfamilieshuse og sommerhuse vælger i dag at få lavet en tilstandsrapport – ifølge Justitsministeriet gælder det i ca. 95 % af alle handler – og noget over halvdelen, ca. 65%, af køberne vælger rent faktisk at tegne den ejerskifteforsikring, som de får tilbudt.
Mange køberrådgivere har, ligesom jeg, været skeptiske overfor ordningen.
De bygningssagkyndige, som har udarbejdet rapporterne, har nok i nogle tilfælde været for tæt knyttet til ejendomsmæglerne, som jo var dem, der gav dem arbejde, og har måske ikke været helt så grundige og nidkære i deres undersøgelse af ejendommen, som de burde eller som køber forventede.
En typisk ejerskifteforsikring har kostet omkring 10.000 i præmie, hvoraf sælger skulle betale halvdelen. Det er vel ikke i sig selv dyrt, men når der samtidig har været en meget høj selvrisiko pr. skade, typisk på kr. 30.000, er det begrænset, hvor meget glæde en køber har af forsikringen. En skade skal jo koste over kr. 35.000, for at det kan betale sig at tegne forsikringen.
Oveni købet er der mange forhold, som forsikringen slet ikke dækker. Først og fremmest er alle de ting, der er nævnt i tilstandsrapporten, ikke dækket. For det andet er selve husets lovlighed, installationers lovlighed og funktion ikke dækket og heller ikke forhold, der skyldes husets alder (fx en fugtig kælder) er dækket.
Det har skuffet mange købere, at ulovlige elinstallationer ikke har været dækket. Rigtig mange huse – ifølge elbranchen selv mere end 25 % – har ulovlige elinstallationer, som kan udgøre fx brandfare eller risiko for personskade. Køberne støder på de ulovlige installationer hurtigt efter købet, når de går i gang med at istandsætte og indrette deres nye hus, og ærgrer og undrer sig så over, at ulovlighederne ikke er dækket af forsikringen.
Set i det lys er det godt, at elinstallationernes lovlighed og funktion nu bliver omfattet af tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen. Mindre godt er det til gengæld, at el-dækningen gør ordningen meget dyrere både for køber og sælger. Tilstandsrapporten bliver ca. 25 % dyrere, og forsikringsselskaberne har selv anslået, at ejerskifteforsikringen stiger fra ca. 10.000 til ca. 30.000 for en standarddækning! Det hjælper noget, at selvrisikoen pr. skade nu er max. kr. 5.000, men samlet set betyder den nye ordning, at det bliver (endnu) dyrere både at købe og sælge hus. Det er ikke godt for et boligmarked, der i forvejen gisper efter vejret.
Behovet for rådgivning om de mange dyre og vigtige valg, der skal træffes, både når man skal købe og sælge bolig, er ikke blevet mindre, men det var måske heller ikke hensigten?
Af advokat Anette Moll Berg